Вопросы-ответы

Вопрос: Просим уточнить, могут ли быть включены в главу 1 сводного сметного расчета «Подготовка территории строительства» затраты, необходимые для предоставления земельного участка под строительство и заключения договора аренды земельного участка, а именно:
1. Затраты на формирование земельного участка (работы по межеванию, кадастровые работы).
2. Затраты по определению стоимости арендной платы земельного участка (работы по инвентаризации земельного участка по функциональному использованию, либо услуги по оценке рыночной стоимости арендной платы за земельные участки, предоставляемые для строительства).

Вопрос: При строительстве искусственных сооружений необходимо произвести разборку старых, частично разрушенных берегозащитных бетонных и железобетонных конструкций (крупногабаритные массивы, волноломы, буны, волноотбойные стены, тетраподы и т. п.). Работы производятся вручную в условиях открытой акватории Черного моря, без применения тяжелой техники, в целях соблюдения экологических норм. В сметах применена расценка ФЕР 46-04-003.03
При проверке ведомственной экспертизы было сделано замечание о неправомерности применения вышеуказанной расценки, т. к. «... на площадке строительства нет тоннелей, АЭС и ГРЭС». Проверяющим указано, что необходимо применить расценку ФЕР46-04-001-02 «разборка фундаментов и стен бетонных».

Вопрос: На основании МДС 81-35.2004 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» (п. 4.78 и приложения 6 Методики) в сводный сметный расчёт включаются затраты на отвод земельного участка, компенсацию стоимости сносимых строений, а так же возмещение правообладателям убытков, связанных с изъятием либо временным занятием земельных участков.
В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации для отвода земельных участков необходимо осуществить выполнение перечисленных ниже работ.
Проведение имущественно-правовой инвентаризации земель, а так же выбор земельного участка для строительства, с предварительным согласованием места размещения объекта и составлением схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории (ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)).
Установление границ земельного участка, и его государственный кадастровый учёт с необходимым выполнением работ по межеванию земельных участков, согласованию границ со смежными землепользователями, формированию межевого (землеустроительного) дела (ст. 32 ЗК РФ; Федеральный закон от 24. 07. 2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
Осуществление расчёта убытков с подготовкой отчёта об определении выкупной цены (по правилам, установленным требованиями статей 279-282 Гражданского кодекса РФ и ст. 31 ЗК РФ) с соблюдением требований Федерального закона от 29. 07. 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а так же постановления Правительства РФ от 07.05.2003 № 262 «Об утверждении правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц», после чего осуществить выплату компенсаций.
Произвести формирование пакета документов (с получением необходимых заключений и согласований), необходимых для перевода земельного участка в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения предусмотренных следующими нормативными документами: Федеральные законы от 21. 12. 2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»; от 10.01.2004 № 4-ФЗ «О мелиорации земель»; «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-ФЗ; «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ; «Лесной кодекс Российской Федерации» от 04.12.2006 № 200-ФЗ; «Водный кодекс Российской Федерации» от 03.06.2006 № 74-ФЗ; от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 48 «О составе и порядке подготовки документации о переводе земель лесного фонда в земли иных (других) категорий»; постановление Правительства РФ от 13.11.2006 № 680 «О составе схем территориального планирования Российской Федерации»; областной закон Ленинградской области от 22. 06. 2005 № 51-оз «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую в Ленинградской области»; приказ Комитета по природным ресурсам и охране окружающей среды Ленинградской области от 07.04.2008 № 38 «О подготовке проектной документации лесного участка для решения вопроса о предоставлении участков лесного фонда в постоянное (бессрочное) пользование, в аренду; в безвозмездное срочное пользование в соответствии с Лесным кодексом РФ на территории Ленинградской области».
В зависимости от категории переводимого земельного участка данный пакет документов должен содержать ниже перечисленную документацию.
При переводе земель категории лесного фонда, а так же для предоставления участков лесного фонда в постоянное (бессрочное) пользование, в аренду, в безвозмездное срочное пользование в состав необходимого пакета должна включаться документация о местоположении, границах, площади и иных количественных и качественных характеристиках лесных участков в графической и текстовой форме путем составления проектной документации, разработки лесохозяйственного регламента (ст. 87 Лесного кодекса), проекта освоения лесов (ст. 88 Лесного кодекса). Кроме того, необходимо выполнить государственную экспертизу освоения лесов, проводимой на основании ст. 89 Лесного кодекса.
В случае перевода земель категории сельскохозяйственного назначения необходимо производить расчёт кадастровой стоимости земельного участка, в соответствии с требованиями постановления правительства РФ от 08. 04. 2000 № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» кроме того, в случае если земельный участок сельскохозяйственного назначения находиться в долевой собственности, необходимо разработать проектную документацию на выдел долей и с обязательным проведением землеустроительных работ по формированию земельных участков глава III Федерального закона от 24.07.2002 № 101 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
В случае необходимости перевода земель населённых пунктов необходимо разработать и утвердить градостроительную документацию по установлению или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном Земельным и Градостроительным кодексами.
При переводе земель по целевому назначению, подразделяемых на следующие категории: земли особо охраняемых территорий и объектов; земли водного фонда; земли запаса так же необходимо разработка соответствующей документации, руководствуясь действующим законодательством.
Отсутствие необходимых средств в сводном сметном расчёте на выполнение вышеперечисленных работ и услуг по отводу земельных участков, не даёт возможность организации, выполняющей функции заказчика-застройщика реализовать разработанный проект в ходе строительства.
Учитывая изложенное, прошу Вас дать разъяснения по порядку включения данных затрат в сводный сметный расчёт.

Вопрос: Подготовка документации по планировке территории осуществляется в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации. Подготовка и обоснование расчетов стоимости работ осуществляется по «Сборнику базовых цен на проектные работы для строительства» 1995 г. издания.
Учитывая наличие более полной и конкретизированной методики расчетов определения стоимости работ по подготовке градостроительной документации, прошу рассмотреть возможность и согласовать использование при подготовке документации по планировке территории «Рекомендаций по определению стоимости разработки проектов планировки территорий в г. Москве» (МРР - 3.2.03.02-06) 2007 г. издания.

Вопрос: В обязанности Подрядчика входит получение исходной и разрешительной документации, разработка проектно-сметной документации, ее согласование, прохождение Главгосэкспертизы России и строительство объектов.
В функции Заказчика-застройщика входит обеспечение строительного контроля, проверка обоснованности цен, выдача технических заданий, технический надзор за ходом строительства, контроль за соответствием объемов и стоимости строительства, выбор площадки для строительства, получение разрешения на строительство. По договору Заказчику-застройщику перечисляется вознаграждение в размере 2,08% от заключенных Государственных контрактов.
Просим разъяснить, из каких средств и кем (Генподрядчиком, Заказчиком-застройщиком) в данном случае оплачиваются затраты на выполнение проектно-изыскательских работ по землеустройству, земельному кадастру и получению кадастровых паспортов на земельные участки.

Вопрос: В обязанности нашего учреждения, как Генподрядчика, входит получение исходной и разрешительной документации, разработка проектно-сметной документации, ее согласование, прохождение Главгосэкспертизы России и строительство объектов.
Функции Заказчика-застройщика частично (обеспечение строительного контроля, проверка обоснованности цен, выдача технических заданий, технический надзор за ходом строительства, контроль за соответствием объемов и стоимости строительства, выбор площадки для строительства, получение разрешения на строительство) учреждение, которому по договору перечисляется вознаграждение.
Учитывая, что Министерство регионального развития Российской федерации является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, согласованию федеральных целевых программ и ведомственных целевых программ в части, касающейся комплексного территориального развития, осуществлению прав государственного заказчика федеральных целевых программ, связанных с экономическим развитием субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, просим разъяснить из каких средств и кем (Генподрядчиком, Заказчиком-застройщиком) в данном случае оплачиваются затраты на выполнение проектно-изыскательских работ по землеустройству, земельному кадастру и получению кадастровых паспортов на земельные участки.

Вопрос: В связи с возникающими разногласиями просим дать официальное разъяснение по следующим вопросам:
1. Относятся ли затраты заказчика-застройщика на приобретение права застройки земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта (на аукционе), к капитальным вложениям, правомерно ли включение этих затрат в состав 1 главы сводного сметного расчета стоимости строительства.
Если нет, то из каких средств компенсируются эти затраты.
2. Из какого источника финансируются затраты заказчика-застройщика, связанные с межеванием и кадастровым учетом несформированных участков, при предоставлении земельного участка с предварительным согласованием размещения объекта. В соответствии со статьей 32 Земельного кодекса эти затраты осуществляются за счет стороны, заинтересованной в предоставлении земельного участка.

Вопрос: С целью решения вопроса о включении затрат эксплуатирующих организаций, в частности предприятий газового хозяйства, по техническому надзору за строительством объектов газоснабжения, врезке и пуску газа в сметные расчеты на строительство объектов, просим выслать в наш адрес копию письма №6-412 от 23.05.2005г. Федерального агентства по строительству и ЖКХ.

Вопрос: Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004) регламентирует отнесение в главу 1 «Подготовка территории строительства» сводного сметного расчета затрат, связанных с получением заказчиком и проектной организацией исходных данных технических условий на проектирование и проведение необходимых согласований по проектным решениям. При этом финансирование работ по главе 1 сводного сметного расчета стоимости строительства возможно только после получения технических условий, разработки, согласования и утверждения рабочих проектов в установленном порядке. Учитывая изложенное, отнесение указанных затрат следует относить главу 12 «Проектные и изыскательские работы, авторский надзор» сводного сметного расчета стоимости строительства.